Биыл наурызда Президент Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев Қазақстан халқына "Бес әлеуметтік бастама" атты бағдарламасын ұсынған болатын. Ол қоғамда қызу талқы болды. Мүйізі қарағайдай саясаткерлер аталған бес бастаманың тиімділігін бізге түсінідіріп берді. Ол бойынша Республика көлемінде ауқымды жобалар іске қосыла бастады.

Міне, сол бағдарламаның бірінші бастамасы - "Әрбір отбасына баспана алудың жаңа мүмкіндіктерін беру" деп аталды. Бірлі-жарым статистика келтірейік, 2017 жылы Республика көлемінде ұзын-ырғасы 11,2 миллион  шаршы метр тұрғын-үй пайдалануға берілген екен. Бұл рекордтық көрсеткіш десек те, ел көлемінде баспана жеткіліксіздігі әлі сезіледі. Көптеген отбасы күні бүгінде баспанасыз жүргені жасырын емес.

Әрине, бұл айрықша маңызды мәселе. Оның шешімін тұрғын-үй ипотекасының қалың көпшілікке жаппай қолжетімділігін арттыру арқылы табуға барлық жағдай жасау керек. Бұл жоғарыдағы Президенттің "Бес әлеуметтік бастама" атты бағдарламасында анық жазылған.

Сол бойынша Елбасы "7-20-25" бағдарламасын ұсынған еді. Жұмыс істейтін әрбір қазақстандық төмендегідей шарттар бойынша теңгемен несие алу мүмкіндігіне ие болады.

Несие өсімінің мөлшерлемесі қазіргідей 14-16 емес, жылына 7 проценттен аспайтын болады. Қазір банктер бастапқы жарнаға баспана құнының 30 процентіне дейін, кейде тіпті 50 процентін салуды талап етсе, бұл бағдарлама бойынша ол 20 проценттен аспауға тиіс. Несие алушының ай сайынғы төлемін азайту үшін оның мерзімі 10-15 емес, 25 жылға дейін болады. Ол үшін Ұлттық банктің, екінші деңгейлі банктер мен қор нарығының мүмкіндіктерін іске қосу керек.

Ұлттық банк кемінде 1 триллион теңге қаржы тартатын арнайы компания құрып, ол қаржыны банктердің жоғарыда айтылған шарттар бойынша беретін жаңа ипотекалық несиелерін сатып алуға жұмсауы қажет. Бағдарламаны жүзеге асыру тұрғын-үй құрылысына зор серпін береді.

Сөйтті де, "Баспана" ипотекалық ұйымы құрылды. Аталған бағдарламаға қатысудың негізгі шарттары мынадай:

1. Қазақстан Республикасының азаматы болу міндетті.

2. Ипотекалық заемдардың болмауы. Қарыз алушыда үй сатып алуға, оның құрылысына және жөндеуге алған заемдары бойынша өтелмеген қарызының болмауы міндетті.

3. Тұрақты табыстық болуы шарт. Қарыз алушыда кәсіпкерлік немесе еңбек қызметінен түсетін табыстың болуы міндетті.

4. Баспананың болмауы. Қарыз алушыда Қазақстан Республикасының аумағында отбасының әр мүшесіне шаққанда 15 шаршы метрден аспайтын жатақхана бөлмелерінен, апатты жағдайдағы үйлерден басқа баспананың болмауы міндетті.

Бұл "Баспана" ипотекалық ұйымының "7-20-25" бағдарламасына қатысу үшін алғы шарттар тізімі. Аталған категориядағы азаматтарға жеңілдетілген бағдарлама арқылы баспаналы болуға мүмкіндіктер бар.

Сондай-ақ, заем сомасы мен төлемдер мөлшері төмендегідей болып бекітілген. Алматы, Астана, Ақтау, Атырау қалалары үшін Тұрғын-үйдің ең жоғарғы құны 25 миллион теңгені құрап отыр. Бұл сома бойынша бастапқы жарна 5 миллион теңгеден басталады. Ал заемның ең үлкен сомасы 20 миллионды құрайды.

Ал өзге өңірлер үшін Тұрғын-үйдің ең жоғарғы сомасы 15 миллион теңгены құрайды. Бастапқы жарна көлемі 3 миллион теңге болса, заемның ең үлкен сомасы 12 миллионға жуықтайды.

Ал енді аталған заемды қалай алуға болады деген өзекті сұрақ туындайтыны тағы рас. Қарапайым тілмен түсіндірсек, ол негізгі 5 этаптан тұрады.

1. Қарыз алушы клиент Үйді өзі табады. Сосын банкке барып жүгінеді.

2. Банк қарыз алушыны тексеріп, заем беруді мақұлдайды.

3. Клиент пен Құрылыс салушы арасында ССШ* жасайды және Құрылыс салушыға алғашқы жарна төленеді. Ал алғашқы жарнаның көлемін жоғарыда айттық.

4. Банк заем береді. Заем сомасын Құрылыс салушыға аударады.

5. Клиент жаңа Тұрғын-үйдің кілтін алады.

Қазіргі уақытта ипотекалық кредиттеу нарығында тұралау байқалады.
Соңғы 10 жылда ІЖӨ-дегі банк секторының ипотекалық портфелінің үлесі
5,3%-дан 2,2%-ға дейін төмендеген. Егер 2007 жылы ипотекалық тұрғын үй
қарыздарын беру көлемі 418 млрд теңге болса, 2017 жылы 357 млрд теңгені
құрады. Соңғы 3 жылда берілген ипотекалық тұрғын үй қарыздарының
шамамен 77%-ын тұрғын үй құрылыс жинақтары схемасы бойынша берілген
қарыздар құрады.

Ипотекалық кредиттеу нарығындағы тұралауға әкеп соққан негізгі
себептердің бірі банктердің ипотекалық қарыздарды беруге қызығушылығының төмендеуі болды. Бұған Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің, «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы», «Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасы Заңдарының және басқаларының, әсіресе соңғы жылдары банктерге қатысты шектеу, ал кейбір жағдайларда тыйым салу сипатына ие болған қолданыстағы нормалардың форматы себеп болды.

Осыған байланысты ипотекалық кредиттеу нарығындағы жүйелі
проблемаларды шешу және Бағдарламаны іске асыруға жағдайлар жасау үшін бірінші кезекте кредиторлар мен қарыз алушылар мүдделерінің теңгерімін қамтамасыз ету, ынталандырмау факторларын болдырмау, сондай-ақ банктер мен қарыз алушылар арасындағы өзара қарым-қатынастарға нарықтық сипат беру қажет болды. Мұндай өзара қарым-қатынастар де-юре мен де-факто тараптар мүдделерінің сақталуын, әсіресе ипотекалық қарыздар бойынша кепілмен қамтамасыз ету мәселелерінде сақталуын қамтамасыз ететін тек әділ экономикалық қағидаттарда қалыптастырылуы тиіс. Осылайша заңнамалық деңгейде мыналар қажет.

- Ипотекалық қарыз шартының шеңберіндегі міндеттемелерді
орындау мәселелерінде кредитор мен қарыз алушының мүдделері
теңгерімін қамтамасыз ету керек.

- Ипотека – кепiлге берiлген жылжымайтын мүлiк немесе ондағы үлесi
кепiл берушiнiң немесе үшiншi тұлғаның иелiгiнде және пайдалануында
қалатын кепiл түрi. Бұл ретте борышкер кепiлмен қамтамасыз етiлген
мiндеттеменi орындамаған жағдайда кепiлге салынған мүлiк құнынан басқа
кредиторлар алдында артықшылықпен қанағаттандырылуға кепiл ұстаушының құқығы бар мiндеттеменi орындауын қамтамасыз етудің осындай тәсілі кепiл деп танылады.

Заңнамада борышкер ипотекалық қарыз бойынша міндеттемелерді
орындамаған жағдайда жалғыз баспанасын сатуға тікелей нұсқаулар
көзделмейді. Бағдарламаның меншікті тұрғын үйі жоқ азаматтарға арналғанын ескерсек, Бағдарлама бойынша ипотекалық қарыздар қарыз алушылардың жалғыз баспанасымен қамтамасыз етілетіні анық. Ипотекалық қарыздардың ұзақ мерзімдерін ескерсек, олар банктер мен олардың депозиторлары үшін шығын келтіру тәуекелін білдіретін болады. Осылайша, Бағдарламаны іске асырудың негізгі талабы жалғыз баспананы сатуға қандай да бір шектеу енгізуге жол бермеу және кепіл ұстаушыға кепілден өз талаптарын сот тәртібімен де, соттан тыс тәртіппен де тиісінше қанағаттандыруға мүмкіндік беретін ипотека түріндегі жан-жақты
кепіл институтын қалпына келтіру болып табылады. Бұл ипотекалық кредиттеу құнын төмендетуге, оған азаматтардың басым бөлігі, әсіресе халықтың әлеуметтік осал топтары үшін қолжетімділікті кеңейтуге мүмкіндік береді.

- Қарыз алушыға мерзімі өткен берешек туындаудың бастапқы
сатысында қарызды қайта құрылымдау мүмкіндігін беру.

- Қарыз алушының борыштық жүктемесінің өсуін болдырмау үшін
проблемалық берешекті бастапқы сатыда реттеу үшін жағдайлар жасайтын
5 банк пен қарыз алушы арасында өзара әрекет ету құралын көздеу қажет.

Ипотекалық қарыз шарты бойынша төлемнің мерзімі өткен кезде банк қарыз
алушыға ипотекалық қарыз шартында көзделген тәсілмен және мерзімде төлем мерзімінің өткендігі туралы және мерзімі өткен берешектің мөлшерін және объективті себептер болған кезде ипотекалық қарыз шартының талаптарын өзгерту арқылы берешекті реттеудің мүмкіндігін көрсете отырып, ипотекалық қарыз шарты бойынша төлемдерді енгізу қажеттілігі туралы хабарлайтын болады.

- Ипотекалық қарыздар бойынша проблемалық берешекті сотқа дейін
реттеу құралдарын кеңейту. Проблемалық берешекті сотқа дейін реттеу, сот рәсіміне қарағанда, қарыз алушыға қабылдаған кредиттік міндеттемелерді уақтылы орындау мүмкін болмаған кезде жағдайларды шешудің барынша көп нұсқаларын таңдауға мүмкіндік береді. Осы орайда берешекті реттеу мәселелерінде мамандандырылған үшінші тараптарды тарту мүмкіндігін қоса алғанда, сотқа дейінгі реттеудің барлық мүмкіндіктерін пайдалану қажет.

2017 жылы қабылданған «Коллекторлық қызмет туралы» Қазақстан
Республикасының Заңында берешекті сотқа дейін реттеудің қажетті
жағдайлары жасалған. Коллекторлық қызмет борышкердің келісімімен ғана
мүмкін болады және онда банк қарызы бойынша берешекті Ұлттық Банктің
реттеу аясындағы коллекторлық агенттіктердің ғана сотқа дейін реттеуіне және өндіріп алуына рұқсат берілген. Коллекторлық агенттіктің қызметін
заңнамалық деңгейде жан-жақты регламенттеу барлық мүдделі тараптардың – кредитордың, коллекторлық агенттіктің және қарыз алушының өзара әрекет
етуінің айқындылығын қамтамасыз етеді. Бұл ретте коллекторлардың заңсыз ісәрекеті шектелген, себебі заңнамада коллекторлардың әкімшілік, сондай-ақ бас бостандығынан айыруға дейін қолданылатын қылмыстық жауапкершілігі
көзделген.

Проблемалық берешекті сотқа дейін реттеу институтын пайдалану
кредитормен сындарлы сұхбат құруға, тараптарға берешекті реттеудің өзара
қолайлы нұсқасын табуға, сондай-ақ адал қарыз алушыларға сотта істі қарау
шығыстары түрінде қосымша жүктеме болдырмауға мүмкіндік береді.
Сонымен бірге, ипотекалық қарыздар алған, бірақ қаржылай міндеттемелерін тиісті және толық орындаумен байланысты уақытша қиындықтар туындаған азаматтар үшін кредит бойынша негізгі борыштың бөлігін кешіруге, есептелген айыппұлдарды, өсімпұлдарды, мерзімі өткен сыйақыны есептен шығаруға бағытталған икемді қайта қаржыландыру үшін жағдайлар жасау қажет.

Осы орайда қарыз алушының салық салынатын кірісі ретінде ипотекалық
қарыз бойынша есептен шығарылған (кешірілген) міндеттемелерінің мөлшерін мойындамау талап етіледі. Қазіргі кезде тиісті жеңілдік салық заңнамасында бар, бірақ оның уақытша, 2021 жылға дейінгі сипаты бар. Бағдарламаның ұзақ мерзімді сипатын ескере отырып, борышты кешіруге байланысты жеке табыс салығы бойынша қолданылып жүрген жеңілдікті ұзарту қажет.

Бұл аталған бағдарлама концепциясының бір парасы. Жоғарыда жазғанымыздай баспанасыз азаматтарға ұзақ мерзімде несие беру арқылы қолжетімді бағдарлама аясында баспаналы болу мүмкіндігі жасалған. Ендеше, Бес әлеуметтік бастаманың алғашқы бастамасында анық көрсетілген бұл жобаға қатысу әрбіріміздің еркімізде.

Ерғали Берікұлы

Abai.kz